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权威报告:莆田市2011年房地产市场运行形势分析
蓝房网-您身边的购房顾问 2012-02-02 11:05:32来源:莆田市住房和城乡建设局

摘要:2011年莆田市房地产市场在一批新项目、大项目的带动下,房地产开发投资、商品房新开工面积等指标呈较快增长态势;同时由于受宏观调控政策等因素的影响,商品房销售面积等指标出现一些波动。具体运行形势分析如下:

2011年莆田市房地产市场在一批新项目、大项目的带动下,房地产开发投资、商品房新开工面积等指标呈较快增长态势;同时由于受宏观调控政策等因素的影响,商品房销售面积等指标出现一些波动。具体运行形势分析如下:

一、在一些大项目的带动,房地产投资呈较快增长

2011年莆田全市房地产完成开发投资154.40亿元(含土地购置费),比增55.05%。从各季度的投资情况看,从第二季度起在莆田万达广场、万科玉湖公园等新项目的带动下,投资额有了明显的增长,其中第一季度完成投资27.10亿元,比增26.75%;第二季度完成投资40.07亿元,比增86.81%;第三季度完成投资44.80亿元,比增108.18%;第四季度完成投资42.43亿元,比增20.44%。

从各县区投资情况看,城厢区由于莆田万达广场、文献步行街、正荣御品兰湾等一些大项目的分布,其投资额比例及增幅均居首位。其中荔城区完成投资38.87亿元,占25.18%,比增25.27%;城厢区完成62.64亿元,占40.57%,比增80.10%;涵江区完成15.87亿元,占10.28%,比增21.98%;秀屿区完成10.84亿元,占7.02%,比增115.51%;仙游县完成26.18亿元,占16.95%,比增66.43%。

二、商品房新开工面积同比增加,第四季度出现回落

2011年莆田全市商品房施工面积1232.18万㎡,比增33.06%,其中新开工面积440.04万㎡,比增33.21%。新开工面积按季度分,第一季度103.69万m2,比增13.52%;第二季度124.52万m2,比增34.25%;第三季度127.20万m2,比增119.01%;第四季度84.63万m2,比降4.00%。可见新开工面积在经过前三季度的不断上升后,由于市场形势的明显变化,到第四季度出现回落迹象。

商品房新开工面积按区域分,荔城区121.35万m2,比增57.68%;城厢区131.96万m2,比降5.32%;涵江区75.59万m2,比增201.28%;秀屿区41.86万m2,比增20.98;仙游县69.28万m2,比增27.56%。其中市中心区(荔城区与城厢区)占了新开工量约58%。

三、商品房供应大于需求,莆田全市可售房源总量较大

2011年莆田全市商品房批准预售面积339.83万㎡,比增73.08%;其中商品住房240.7万㎡,比增59.87%。按季度分,第一季度批准预售面积57.18万㎡,第二季度为111.73万㎡,第三季度为41.40万㎡,第四季度达129.52万㎡。

莆田全市新建商品房销售合同登记备案面积198.43万㎡,比增12.11%;其中商品住房销售面积174.75万㎡,比增9.22%。从各季度的销售情况看,市中心区由于受万达、万科项目预期开盘的影响,九月份起市场观望氛围浓厚销售数量下降,第四季度在万达万科二个项目计23.78万㎡销售量的支撑下才略超出50万㎡。其中第一季度为46.14万㎡,比增25.48%;第二季度43.43万㎡,比增38.93%;第三季度56.43万㎡,比增28.02%;第四季度51.90㎡,比降20.04%。

由于2011年莆田市商品房的供需比达1.7:1,因此目前莆田全市可售房源总量较大。据对莆田全市可售房源统计看,至2011年12末,莆田全市已取得预售许可的可售房源为347.33万㎡(其中住宅商品房173.61万㎡),较上年末多了141.39万㎡(其中住宅商品房多了66.10万㎡)。在可售房源中,其中空置商品房面积46.05万㎡,比增3.79%。2011年莆田全市竣工商品房面积222.21万㎡,比增49.70%。

四、二手房交易量持续下降,其中二手住房降近二成

受各种因素的综合影响,二手房交易量呈持续下降趋势,2011年莆田全市二手房交易面积为51.45万㎡,比降27.54%,创下近三年最低(2009年为72.76万㎡,2010年为70.78万㎡)。其中第一季度成交16.04万㎡,第二季度13.80万㎡,第三季度10.99万㎡,第四季度10.62万㎡。在二手房总交易总量中,其中二手住房为38.06万㎡,占总交易量的74.00%,比降19.02%。

五、经营性土地成交总量下降,设区市本级基本持平

2011年国土部门通过招拍挂新供应经营性房地产项目用地38宗146.9771公顷,比降17.84%。其中莆田32宗131.90公顷,比增2.04%,成交总额557674万元,平均每亩270万元,同比上升4.44%;仙游6宗15.0771公顷,比降69.62%,成交总额50208万元,平均每亩222万元,比增89.74%。从季度出让宗数情况看,设区市本级一至四季度分别为3宗、9宗、8宗和12宗;仙游县前二季度分别为1宗、2宗,第三季度为0,第四季度3宗。从设区市近期拍卖的地块情况看,大多以举二三次牌即可成交,个别地块还出现流标或无人竞标,可见在当前宏观调控的环境下,开发商对拿地表现出谨慎和理性。

六、房地产开发类贷款持续下降,第四季度回升明显

2011年11月末,莆田全市商业银行房地产各项贷款余额为131.44亿元,占莆田全市金融机构人民币各项贷款总额(711.73亿元)的18.47%,与去年(19.32%)同期相比下降0.85个百分点。其中房地产开发类贷款余额为32.31亿元,同比下降6.66亿元,降幅为-18.79%;个人住房消费贷款余额为99.13亿元,同比增加18.93亿元,增幅为25.02%。

从季度情况看,2011年3月末,房地产开发类贷款余额为35.44亿元,同比下降3.53亿元,降幅为-16.61%;个人住房消费贷款余额为85.08亿元,同比增加4.87亿元,增幅为29.12%。2011年6月末,房地产开发类贷款余额为33.06亿元,同比下降5.91亿元,降幅为-21.84%;个人住房消费贷款余额为89.41亿元,同比增加9.21亿元,增幅为27.22%。2011年9月末,房地产开发类贷款余额为31.69亿元,同比下降7.28亿元,降幅为-22.49%;个人住房消费贷款余额为94.21亿元,同比增加14.00亿元,增幅为23.18%。

总之,2011年莆田市房地产市场的开发投资、商品房新开工、批准预售等供给性指标呈较快增长;但由于差别化信贷政策的调控,以及市场对未来价位预期而产生的观望,商品房销售进度放缓,二手房市场继续低迷,土地市场有所降温,整个房地产市场处于政策的调整期。

 




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